CleanTax토지·상가 양도세, 주택과 다른 점
계산 뼈대는 주택과 같지만 세 가지가 다릅니다. 첫째, 비과세가 없습니다. 1세대 1주택 12억 비과세 같은 장치가 없어 차익 전액이 과세 대상입니다. 둘째, 장기보유특별공제는 표1(연 2%, 15년 이상 최대 30%)만 적용되고 거주 공제가 없습니다. 셋째, 비사업용 토지에는 기본세율에 10%p가 가산됩니다.
| 구분 | 1년 미만 | 1~2년 | 2년 이상 |
|---|---|---|---|
| 상가·사업용 토지 | 50% | 40% | 기본세율 6~45% |
| 비사업용 토지 | 50% | 40% | 기본세율 +10%p (16~55%) |
| (참고) 주택 | 70% | 60% | 기본세율 (중과 별도) |
비사업용 토지 판정이 세금의 절반
같은 땅이라도 사업용이냐 비사업용이냐에 따라 세율이 10%p, 억 단위 거래에서는 수천만원이 갈립니다. 농지는 소재지(연접 시군구 또는 30km 이내) 거주와 직접 경작, 임야는 재촌, 나대지는 건축물 존재 여부가 핵심이며, 보유기간 중 일정 비율(직전 3년 중 2년 등) 이상 그렇게 사용했어야 합니다. 8년 이상 재촌·자경한 농지는 아예 양도세가 감면(1억원 한도, 5년간 2억)되는 강력한 특례도 있으니 매도 전 반드시 확인할 부분입니다.
토지·상가 매도 전 체크리스트
- 사업용 전환 검토: 나대지에 소규모 건축, 주차장 사업 등록 등으로 일정 기간 사업용 요건을 채운 뒤 매도하면 10%p 가산을 피할 수 있습니다.
- 상가 부가세 구조: 건물분 10% 부가세는 포괄양수도 계약으로 생략 가능합니다. 계약서에 특약을 넣고 매수인의 사업 승계 요건을 확인하세요.
- 필요경비 증빙: 취득세, 중개수수료, 자본적 지출(개보수) 영수증은 차익을 직접 줄여줍니다.
- 연도 분산: 기본공제 250만원과 누진 구간은 연 단위입니다. 여러 필지는 해를 나눠 파는 편이 유리합니다.
주택이라면 이쪽으로
파는 자산이 주택·입주권·분양권이라면 비과세와 중과 규정이 완전히 다른 주택 양도소득세 계산기를 이용하세요. 상가 임대 중의 소득세는 종합소득세 계산기, 매수 단계 세금은 취득세 계산기에서 확인할 수 있습니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
비사업용 토지는 세금이 왜 더 많나요?
실수요 없이 보유한 토지의 투기적 거래를 억제하기 위해 기본세율에 10%p가 가산됩니다. 과세표준 3억원이면 38%가 아니라 48%(지방세 포함 52.8%)가 적용되는 식입니다.
사업용과 비사업용은 어떻게 구분하나요?
농지는 재촌·자경(소재지 거주 + 직접 경작), 임야는 재촌, 나대지는 건축물 부속 여부 등 실제 사용 여부로 판단합니다. 양도일 직전 3년 중 2년, 5년 중 3년, 또는 보유기간의 60% 이상 사업에 사용해야 사업용으로 인정되는 기간 기준도 함께 충족해야 합니다.
상가 양도세는 주택과 뭐가 다른가요?
12억 비과세와 거주기간 공제(표2)가 없다는 점이 가장 큽니다. 상가는 무조건 과세 대상이고 장기보유특별공제도 연 2%, 최대 30%(표1)까지만 적용됩니다. 대신 다주택 중과 같은 규제는 없습니다.
상가를 팔면 부가가치세도 내나요?
네, 양도세와 별도로 건물분 공급가액의 10%가 부가세 대상입니다. 다만 사업 자체를 통째로 넘기는 포괄양수도 계약이면 부가세 없이 거래할 수 있어 실무에서 널리 쓰입니다.
1년 안에 팔면 세율이 어떻게 되나요?
토지·상가 등 주택 외 부동산은 1년 미만 보유 시 50%, 2년 미만 60%가 아닌 40%의 단일세율이 적용됩니다. 주택(70%/60%)보다는 낮지만 여전히 기본세율보다 무겁습니다.
함께 쓰면 좋은 계산기
부동산
주택 양도소득세 계산기
주택·입주권·분양권은 별도 규정이 적용됩니다.
부동산취득세 계산기
토지·상가 매수 시 취득세 4%를 확인하세요.
사업자부가가치세 계산기
상가 건물분 부가세 10%를 계산합니다.
8년 자경농지 감면, 대토 감면, 환지·수용 특례 등은 반영되지 않았습니다. 토지 양도는 사업용 판정에 따라 세금이 크게 달라지므로 세무사 확인을 강력히 권합니다.