양도소득세 계산 구조 한눈에 보기
양도소득세는 판 가격에서 산 가격과 비용을 뺀 차익에 매기는 세금입니다. 계산은 다섯 단계로 진행됩니다. ① 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 빼 양도차익을 구하고, ② 1세대 1주택 고가주택이라면 12억 초과 비율만큼만 과세대상으로 안분하며, ③ 보유·거주기간에 따른 장기보유특별공제를 빼고, ④ 연 250만원 기본공제를 뺀 과세표준에, ⑤ 보유기간별 세율을 적용합니다.
2026년 주택 양도소득세율
| 보유기간 / 구분 | 세율 |
|---|---|
| 1년 미만 (주택·입주권) | 70% |
| 1년 이상 2년 미만 | 60% |
| 2년 이상 (기본세율) | 6~45% 누진 |
| 분양권 (1년 미만 / 이상) | 70% / 60% |
| 미등기 양도 | 70% |
2026년 5월 10일부터 다주택자 중과세율이 부활했습니다. 2022년 5월부터 이어져 온 중과 유예가 2026년 5월 9일로 종료되면서, 조정대상지역 주택을 파는 2주택자는 기본세율에 20%p, 3주택 이상은 30%p가 가산되고 장기보유특별공제도 배제됩니다. 예를 들어 과세표준 3억원의 3주택자는 세율이 38%에서 68%(지방세 포함 74.8%)로 뛰는 수준이라, 다주택 매도는 매도 순서와 지역 판단이 세금의 대부분을 결정합니다.
장기보유특별공제율표
| 보유기간 | 일반 (표1) | 1주택 보유분 (표2) | 1주택 거주분 (표2) |
|---|---|---|---|
| 3년 이상 | 6% | 12% | 12% (2년 이상 8%) |
| 5년 이상 | 10% | 20% | 20% |
| 10년 이상 | 20% | 40% | 40% |
| 15년 이상 | 30% (최대) | 40% (최대) | 40% (최대) |
1세대 1주택 표2 공제는 보유기간 연 4%와 거주기간 연 4%를 합산해 최대 80%까지 적용됩니다. 같은 10년을 보유해도 실거주 여부에 따라 공제율이 40%와 80%로 두 배 차이가 날 수 있어, 고가주택일수록 거주 기간이 절세의 핵심입니다.
양도세 절세 포인트
- 2년은 채우고 팔기: 보유 2년을 넘기는 순간 60~70% 단일세율에서 6~45% 누진세율로 바뀝니다.
- 필요경비 증빙 보관: 취득세 납부영수증, 중개수수료, 확장·샤시 공사 세금계산서는 수백만 원의 세금을 줄여줍니다.
- 매도 연도 분산: 기본공제 250만원은 연 단위로 주어지므로, 여러 자산은 해를 나눠 파는 편이 유리합니다.
- 공동명의 활용: 양도차익 분산과 인별 기본공제로 누진 부담이 줄어듭니다.
신고 기한과 가산세
양도일(보통 잔금일과 등기접수일 중 빠른 날)이 속한 달의 말일부터 2개월 이내에 예정신고를 해야 합니다. 같은 해에 자산을 2건 이상 양도해 합산이 필요하면 다음 해 5월 확정신고 대상입니다. 무신고 가산세는 20%, 과소신고는 10%이며 납부지연 이자가 별도로 붙습니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
1세대 1주택인데 양도세를 안 내도 되나요?
장기보유특별공제는 얼마나 받을 수 있나요?
1년 안에 팔면 세금이 얼마나 되나요?
양도세 신고는 언제까지 하나요?
필요경비로 인정되는 항목은 뭔가요?
부부 공동명의면 양도세가 줄어드나요?
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