주택임대소득, 누가 과세 대상인가
주택 수(부부 합산)에 따라 과세 범위가 정해집니다. 1주택자는 기준시가 12억원 초과 고가주택의 월세만, 2주택자는 모든 월세 수입이, 3주택 이상은 월세에 더해 전세 보증금 간주임대료(보증금 합계 3억원 초과분 × 60% × 정기예금이자율)까지 과세됩니다. 전용 40제곱미터 이하이면서 기준시가 2억원 이하인 소형주택은 간주임대료 주택 수에서 제외됩니다.
분리과세 계산 구조 (연 수입 2천만원 이하)
| 구분 | 미등록 | 임대사업자 등록 |
|---|---|---|
| 필요경비율 | 50% | 60% |
| 기본공제 (타소득 2천만 이하) | 200만원 | 400만원 |
| 세율 | 15.4% (소득세 14% + 지방세 1.4%) | |
| 연 수입 1,000만원 시 세액 | 약 46만원 | 0원 |
| 연 수입 2,000만원 시 세액 | 약 123만원 | 약 62만원 |
등록 사업자는 경비율과 공제가 모두 커서, 수입 1,000만원까지는 세금이 아예 없습니다. 다만 등록에는 임대료 5% 증액 제한과 의무임대기간(10년)이 따르므로 세금만으로 판단할 문제는 아닙니다.
임대소득 절세 포인트
- 2천만원 경계 관리: 연 수입이 2천만원을 살짝 넘으면 분리과세 선택권이 통째로 사라집니다. 월세 167만원 부근이라면 계약 구조를 점검해 보세요.
- 부부 명의 분산: 임대수입은 소유자별로 계산됩니다. 명의를 나누면 각자 2천만원까지 분리과세를 유지할 수 있습니다.
- 종합과세와 비교: 은퇴 후 다른 소득이 없다면 6% 구간부터 시작하는 종합과세가 14% 분리과세보다 유리한 경우가 많습니다. 5월 신고 때 홈택스가 유리한 쪽을 비교해 줍니다.
- 건강보험 영향 확인: 임대소득이 잡히면 피부양자 자격 상실이나 지역가입자 보험료 인상으로 이어질 수 있어, 세금보다 보험료 영향이 큰 경우도 있습니다.
보유·매도 세금까지 한 번에
임대 중에는 매년 재산세와 종부세가, 수입이 2천만원을 넘으면 종합소득세가 이어집니다. 임대 수익률은 이 세금들을 모두 뺀 세후 기준으로 계산해야 정확합니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
월세 소득은 무조건 세금을 내야 하나요?
1주택자는 기준시가 12억원 이하 주택의 월세 소득이 비과세입니다. 2주택 이상부터 월세 수입이 과세 대상이고, 전세 보증금에 대한 간주임대료는 3주택 이상부터(소형주택 제외) 과세됩니다.
분리과세와 종합과세 중 뭐가 유리한가요?
연 임대수입 2천만원 이하라면 둘 중 선택할 수 있습니다. 다른 소득이 많아 높은 세율 구간이라면 14% 분리과세가, 다른 소득이 거의 없다면 6% 구간부터 시작하는 종합과세가 유리할 수 있습니다. 위 계산기의 분리과세 세액과 비교해 보세요.
임대사업자 등록을 하면 뭐가 좋은가요?
분리과세 계산 시 필요경비율이 50%에서 60%로, 기본공제가 200만원에서 400만원으로 늘어납니다. 연 수입 1,000만원 기준 미등록자는 세금 약 46만원, 등록자는 0원이 되는 식으로 차이가 큽니다.
임대수입 2천만원이 넘으면 어떻게 되나요?
분리과세 선택권이 사라지고 다른 소득과 합산해 종합과세(6~45%)됩니다. 5월 종합소득세 신고 대상이며, 수입 규모에 따라 장부 작성 의무도 생깁니다.
사업자등록은 꼭 해야 하나요?
주택임대소득이 있으면 세무서 사업자등록은 의무입니다(임대 개시 20일 이내). 미등록 시 수입금액의 0.2% 가산세가 부과됩니다. 지자체 임대사업자 등록(민간임대주택법)은 선택 사항으로, 위의 세제 혜택과 연결됩니다.
함께 쓰면 좋은 계산기
종합소득
종합소득세 계산기
수입 2천만원 초과 시 종합과세 세액을 계산합니다.
부동산종합부동산세 계산기
다주택 보유세를 함께 확인하세요.
부동산양도소득세 계산기
임대주택 매도 시점의 양도세를 계산합니다.
간주임대료, 공동명의 안분, 등록 유형별 감면 요건은 반영되지 않았습니다. 2천만원 초과 수입과 다주택 구조는 세무 전문가 상담을 권합니다.